¿Qué es la comisión de apertura de una hipoteca?
La comisión de apertura es un cargo que los bancos aplican al formalizar una hipoteca, habitualmente expresado como un porcentaje del capital prestado. Su función declarada es retribuir los gastos administrativos de análisis, tramitación y concesión del préstamo. En la práctica, muchas entidades la aplicaban de forma genérica y automática, sin desgloso ni justificación alguna.
| Entidad | Porcentaje habitual | Importe sobre 150.000 € |
|---|---|---|
| BBVA | 0,5 % – 1,25 % | 750 € – 1.875 € |
| Santander | 0,5 % – 1,00 % | 750 € – 1.500 € |
| CaixaBank | 0,5 % – 1,50 % | 750 € – 2.250 € |
| Sabadell | 0,75 % – 1,50 % | 1.125 € – 2.250 € |
| Bankia / Ibercaja / Unicaja | 1,00 % – 1,50 % | 1.500 € – 2.250 € |
Lo que dice el Tribunal Supremo: jurisprudencia clave
El debate jurídico sobre la comisión de apertura se zanjó de forma definitiva a partir de dos hitos fundamentales:
El Pleno del Tribunal Supremo establece que la comisión de apertura solo es válida si el banco puede acreditar que responde a un «servicio efectivamente prestado» que genere un coste real e individualizado. La mera existencia de gastos genéricos de administración no es suficiente. Si el banco no puede justificarla, la cláusula es abusiva y nula.
El Tribunal de Justicia de la UE refuerza la posición del consumidor: los jueces nacionales deben analizar si la comisión de apertura está suficientemente desglosada y si el consumidor pudo comprenderla al firmar. La falta de transparencia la convierte automáticamente en abusiva sin necesidad de analizar su importe.
Importante: la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario de 2019 (LCCI) modificó el régimen para hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, estableciendo que estas comisiones son válidas si figuran de forma expresa. Para hipotecas anteriores a esa fecha, el régimen de abusividad sigue siendo plenamente aplicable.
¿Cuándo es reclamable la comisión de apertura?
Los tribunales declaran nula la comisión de apertura cuando concurre alguna de estas circunstancias:
- Falta de transparencia: la cláusula no estaba redactada de forma clara y comprensible, o no fue específicamente negociada con el consumidor.
- Ausencia de contraprestación real: el banco no puede demostrar que realizó actos individualizados que justifiquen el cobro (análisis de riesgos particular, tasación propia, etc.).
- Cobro duplicado: si el banco también cobró comisiones de estudio o gastos de tasación separados, la de apertura pierde toda justificación.
- Hipotecas pre-2019: las suscritas antes de la LCCI tienen mayor margen de reclamación al no estar sujetas al nuevo régimen de transparencia reforzada.
¿Pagaste una comisión de apertura en tu hipoteca?
Cuéntanos el banco, el importe y el año de firma. Analizamos tu contrato sin coste y te decimos si puedes recuperarlo.
Iniciar reclamación bancaria¿Cuánto puedo recuperar?
Si el juez declara nula la comisión de apertura, el banco debe devolver íntegramente el importe cobrado más los intereses legales desde la fecha de pago. El cálculo es simple pero los importes son significativos:
- En una hipoteca de 100.000 € con comisión del 1 %, la devolución base es de 1.000 €, más intereses.
- En una hipoteca de 200.000 € con comisión del 1,5 %, la devolución base puede superar los 3.000 €.
- Los intereses legales del dinero acumulados desde, por ejemplo, 2008 pueden añadir entre el 20 % y el 40 % al importe principal.
Buenas noticias adicionales: si en tu demanda también incluyes la reclamación de gastos hipotecarios (notaría, registro, gestoría), el coste procesal se distribuye y la relación coste-beneficio mejora notablemente.
Cómo reclamar la comisión de apertura: paso a paso
Necesitas la escritura de hipoteca original (donde figura la cláusula de comisión de apertura) y el justificante del cargo bancario. Si no tienes la escritura, solicita una copia al notario.
En LexReclama analizamos tu escritura gratuitamente para confirmar que la cláusula cumple los criterios de abusividad. En 24 horas te decimos si tienes caso y cuánto puedes recuperar.
El primer paso es siempre una reclamación formal al Servicio de Atención al Cliente del banco. Tienen 15 días hábiles (o 2 meses en banca) para responder. Muchas entidades ofrecen acuerdo en esta fase para evitar la vía judicial.
Si el banco rechaza o ignora la reclamación, presentamos demanda ante el Juzgado de Primera Instancia. La tasa de éxito en este tipo de procedimientos supera el 85 % según nuestros datos de 2025.
Una vez obtenida sentencia favorable o acuerdo, el banco ingresa directamente en tu cuenta el importe de la comisión más los intereses. Nuestros honorarios son un porcentaje de lo recuperado: solo cobramos si ganamos.
Preguntas frecuentes sobre la comisión de apertura
¿El Tribunal Supremo ha declarado ilegal la comisión de apertura de hipoteca?
El Tribunal Supremo (STS 23 de enero de 2019) no la declaró ilegal en bloque, sino que estableció que solo es válida si el banco puede acreditar que responde a un servicio real, individualizado y efectivamente prestado al cliente. La gran mayoría de las comisiones cobradas entre 2000 y 2019 no superan este test, por lo que son reclamables.
¿Cuánto dinero puedo recuperar si reclamo la comisión de apertura?
Depende del importe de tu hipoteca y del porcentaje aplicado. Los bancos solían cobrar entre el 0,5 % y el 1,5 % del capital prestado. En una hipoteca media de 150.000 €, la comisión típica oscila entre 750 € y 2.250 €, más los intereses legales acumulados desde el pago.
¿Cuál es el plazo para reclamar la comisión de apertura?
La acción para declarar nula una cláusula abusiva no prescribe. La acción de restitución de cantidades tiene un plazo de 5 años desde que se conoció la cláusula abusiva. En la práctica, los tribunales admiten reclamaciones de hipotecas suscritas desde los años 2000. Conviene no esperar.
¿Qué bancos han cobrado comisiones de apertura declaradas abusivas?
Las cuatro grandes entidades más afectadas son BBVA, Santander, CaixaBank y Banco Sabadell. También están implicadas Bankia (ahora CaixaBank), Ibercaja, Unicaja, Kutxabank y numerosas cajas regionales. Si tu hipoteca fue firmada con cualquiera de ellas antes de 2019, existe una probabilidad muy alta de que la comisión sea reclamable.
¿Tu banco te cobró comisión de apertura antes de 2019?
La consulta es gratuita y sin compromiso. Analizamos tu escritura y te decimos en 24 horas cuánto puedes recuperar.
Reclamar mi comisión de apertura